사기,경매 깡통 전세 피하는법 전세보증보험

요즘 기업이고 부동산이고 나라 전체의 경제가 다 엉망 입니다. 최근 연속해서 전세 자금을 다 날려버렸다는 글을 보게 되었는데요. 이른바 '깡통 전세'에 잘못 들어갔다가 '후순위'라 뒤로 밀려 해당 주택을 '경매'로 넘긴다 하더라도 돈을 일부라도 받기 힘들어지는 상황이 속출하고 있습니다.

사실 사기칠 의도를 가지고 속여버리면 전세 등 부동산에 대해서 잘 모르시는 분들은 그냥 속아버릴 수 밖에 없습니다. 전 국민이 모두 서류를 꼼꼼하게 검토하고 알아보는 것을 기대하긴 힘들고, 구조적으로 피해를 최소화 할 수 있는 시스템이 갖추어져야 하는데 아직 대한민국은 갈길이 멀어 보입니다.

정보화가 가장 잘 이루어져 있는 나라인데, 이것을 조금만 잘 활용한다면 훨씬 전세 사기 당하시는 분들이 적어질텐데.. 하는 생각이 들어요. 오늘은 깡통 전세 방지를 위한 '전세보증보험'에 대해서 알아보도록 할게요.

마침 오늘 기사를 보니 전세보증보험 조건이 더 좋아졌더군요. 깡통 전세 피해가 워낙 심하다 보니 만든지 얼마 안된건데 시간이 지날수록 좀 더 좋아지는것 같아서 힘없는 서민들이 보호받을 수 있는 울타리가 좀 더 튼튼해진 것 같아 다행 입니다. 

해당 상품의 풀네임은 ‘전세보증금 반환보증 보험’ 입니다. 만들어진 이후에 가입자가 꾸준하게 늘고 있어요. 

임차인이 집주인과의 계약이 끝났거나, 계약기간 도중에 갑자기 집이 경매 등으로 넘어가버리는 경우, 돌려 받아야할 전세금을 보호받기 위하여 가입하는 상품으로서, 개인 뿐만 아니라 임차는 법인도 하는데, 그런 경우에는 '주택임대차보호법'의 보호대상에 포함되지 않기 때문에 꼭 가입할 필요가 있습니다.

<취급하는 곳 마다 약간의 차이는 있겠으나 아래 두 가지 경우에 보상을 해줍니다.>

- 임대차계약이 해지 또는 종료가 된 후 30일이 지났음에도 불구하고 전세금을 돌려 받지 못한 경우.

- 임대차계약 기간 중 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가고, 최종 결정 금액이 모두 배당 된 후에도 임차인이 계약한 전세금을 다 돌려 받지 못한 금액

해당 상품은 <주택도시보증공사>(공기업) 그리고 <SGI서울보증>(사기업) 두군데서 하는데요.

주택공사의 경우에는 2015년도에는 총 3941가구가 가입을 했는데, 작년(2016년)에는 무려 34,285가구로 무려 9배나 폭발적으로 늘었습니다. 현재 가입 금액은 제작년에 7220원 -> 5조1716억원으로 엄청나게 늘어있는 상태 입니다.

그리고 민간기업인 SGI서울보증에서 받아준 전세금 보장보험 신규,갱신 가입금액 역시 작년에 2조4536억원으로 그 전년도 보다 무려 26% 넘게 늘었습니다.

그동안 부동산법이나 계약서 작성법 그리고 등기부등본 떼고 보는 방법 이런것들을 잘 모르는 일반적인 사람들은 솔직히 잘 모릅니다. 하지만 전세 보증 보험 같은 좋은 상품이 공기관에서 진행한다고 하니 사람들이 믿고 맡길 수 있어 훨씬 마음이 편하지요.

집주인이 싸인해주지 않아서 '전세 보험'에 들지 못한 사람들도 많았다고 하는데요. 이제는 집주인의 동의 없이도 가능하고(원래 한군데는 가능했음) 좀 더 편해지는 것 같네요.

전세 사는 분들이 대부분 한푼 두푼 아껴 모으고, 모자란 돈은 대출까지 받아서 어렵게 마련한 돈인데 이게 한방에 날아가버리면 살고싶은 생각까지 사라져버릴 정도로 충격이 크기 때문에 꼭 대책은 미리 마련해 놓으셔야 합니다.

2017년 2월부터는 전세보증보험 보험료가 낮아진다고 해요. 그리고 '보증 한도'는 올라간다고 하니 조건이 훨씬 나아집니다.

쉽게 설명하기 위해서 시세 3억짜리 집에 3억 전세계약(2순위)을 맺고 들어가서 살고있다고 가정을 해볼게요. 갑자기 집 주인의 대출 등 부채, 기타 이유로 인해서 경매/공매로 가버리면 일반적으로 그 집값의 70~80% 정도로 팔린다고 생각을 하시면 됩니다. 이렇게 되면 국가에 밀린 세금 등의 금액이 있는 경우 그것이 0순위로 떨어져 나가고, 대출을 해준 은행이 1순위인 경우가 대다수 입니다.

그럼 이것저것 다 제외하고나면 정작 전세들어간 사람은 한푼도 못받게 되는 황당한 상황이 벌어지게 되지요.

이명박, 박근혜가 부동산 살린답시고 규제를 너무 풀어버려서 사람들이 왕창 대출받아서 집을사고, 그 집은 전세내주고 차액만 매꾼뒤, 또 다른 담보건으로 대출을 받아 사고 하다가 한방에 도미노 처럼 무너지게 되는 경우가 속출하는데 이런 경우에는 피해자가 엄청 많이 나오게 됩니다. 아마 앞으로 이런 케이스가 어마어마하게 생길 것 같아요.. 시한폭탄인셈이죠.

여전히 전세보증보험에 들지 않은 사람이 대부분 입니다. 가입자가 전체의 4% 정도라고 해요. 전월세 모두 포함하면 1.7% 수준이라고 하니 얼마나 알려지지 않았는지 알 수 있습니다.(*민간기업인 SGI서울보증까지 포함해도 3.5% 수준)

가입을 하고 싶어도 못하는 사람들도 많다보니, 국토교통부 및 금융위원회에서는 우선 수도권에 한해서 그동안 전세보증금 한도였던 4억을 5억으로 늘린다고 합니다. 지방은 3억에서 4억으로 늘리구요.

그리고 2017년 2월달부터는 그동안 보증한도가 90%여서 나머지 10%에 대해서는 불안함을 그대로 떠안아야 했는데 이제는 100%로 높인다고 하네요. 이렇게 되면 깡통 전세에 대한 걱정을 완전히 덜 수 있습니다. 보험료도 인하하는데요. 1년간 해보고 연장할지 결정한다고 합니다.

전세보증보험 보험료는 얼마인가? 바뀐 계산법을 알아보자.

개인 임차인이 아파트 전세자금을 보증보험에 가입할 경우

주택도시보증공사 : 전세보증금의 0.15% > 0.128% = 3억인 경우 38만 4천원

SGI서울보증 : 0.192% > 0.153% = 3억이면 45만 9천원

1) 아파트가 가장 싸고, 주택, 주택 이외 건물 순으로 비쌉니다.(SGI 기준으로 바뀌기전 아파티 이외엔 연 0.218%)

2) 법인 임차인은 연 0.192%으로 좀 더 비쌉니다.

둘은 장단점이 있습니다.

SGI는 전세자금 보장 한도가 없는 장점이 있지만, 보험료가 조금 더 비싼 단점이 있고 '집주인 동의'를 받아야하는 두번째 단점이 있습니다.

하지만 동의 부분은 올해 상반기내에 보험업법 시행령을 개정해서 집주인이 동의하지 않아도 가입할 수 있게 한다고 합니다.

가입이 안되는 경우는?

쉽게 말해서 집주인의 대출금이 많을때 입니다. '선순위 근저당권' 즉 내가 들어갈 집에 먼저 돈을 빌려준 금액 비율이 집값의 60% 이하여야만 가입을 할 수 있습니다.

반대로 그게 넘는다면 위험한 집이라고 할 수 있지요.

<이 외에도 내 전세보증금을 지키기 위한 방법은? 확정일자와 전세권 설정 차이>

★ 전입신고 및 확정일자 - 전입신고를 해야만 주택 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 그리고 확정일자의 경우에는 전입을 하고 나서 계약서를 동사무소(주민센터, 이제는 행정복지센터로 바뀜)로 가져가면 부여 받을 수 있습니다. 이걸 해놔야 '우선 순위'가 확정이 됩니다.

★ 전세권 설정 - 계약할때 집주인이랑 체결하는 것인데요. 등기를 해야 효력이 발생해요. 위의 1번과 같은 효력이 있지만, 전세권을 설정하는 것은 비용이 드는 단점이 있지만 경매가 들어가는 등 문제가 생기면 집주인에게 좀 더 확실히 압박할 수 있습니다. 

전세권 설정 등기를 설정해두면 확정일자 받는 것과 같이 순위에 따라 보호를 받을 수 있는데, 확정일자제도의 경우에는 만약에 전입신고 해두고 실제로 거주를 다른곳에서 한다거나, 실제거주를 하는데 전입신고를 하지 않은 경우에 보호받지 못하는 단점이 있는데 전세권 설정은 이런 단점을 보완할 수 있습니다.